Réduire ses impôts avec les SCPI

L’impôt sur le revenu des personnes physiques est apparu en France avec la loi du 15 juillet 1914 après plusieurs années d’élaboration. A cent ans tout ronds, l’impôt sur le revenu reste la star incontestée des prélèvements obligatoires. Toujours critiqué, sans cesse réformé, il fait presque chaque année l’objet de mesures nouvelles dans le budget.

 

La seule charge de l’impôt sur le revenu des personnes physiques représente environ 17% du revenu disponible des ménages, et rien ne semble devoir arrêter la croissance des taxes.

 

Alors que les possibilités pour réduire son imposition se réduisent d’année en année, l’immobilier offre encore aujourd’hui certaines solutions et ce sans prise de risque démesurée. L’achat d’immobilier dématérialisé sous forme de parts de SCPI permet, contrairement à l’immobilier en détention directe, de bénéficier de l’économie d’impôt dès la souscription et non pas à la déclaration d’achèvement. Ce qui veut dire qu’une souscription concrétisée le 31 décembre ouvre droit à l’optimisation fiscale pour l’année écoulée.

Par ailleurs, compte tenu des valeurs faibles du montant de la souscription minimum, l’avantage fiscal peut être adapté sur mesure.

 

Les parts de SCPI peuvent générer une économie d’impôt de deux manières. Soit en générant un crédit d’impôt (SCPI Pinel ou Malraux), soit un minimisant la base de taxation (SCPI de déficit foncier, ou nue-propriété de parts).

 

Les différentes SCPI fiscales :

Ø SCPI Pinel

Depuis le 1er septembre 2014, le dispositif d’investissement locatif Pinel a pris la suite du Duflot. L’avantage fiscal du Pinel se décline sous trois variantes : 12% du montant investi (dans la limite de 300.000 euros) pour un engagement de location de six ans, 18% sur neuf ans ou 21% sur douze ans.

Point fort du Pinel par rapport au Duflot, la réduction d’impôt octroyée à l’investisseur est désormais calculée sur 100% du montant de la souscription. La réduction d’impôt Pinel est soumise au plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros par an et par foyer.

SCPI Pinel ouverte à la souscription : Multihabitation 9

Ø SCPI Malraux

Les SCPI Malraux permettent d’investir dans la restauration et la préservation d’immeubles protégés. En immobilier direct, le Malraux offre une réduction d’impôt égale à 22 ou 30%, selon le classement de l’immeuble, du montant investi dans les travaux sur le bâtiment, plafonné à 100.000 euros par an en Malraux direct. Bonus non négligeable, celui-ci est totalement déconnecté du plafond des niches fiscales à 10.000 euros.

En SCPI Malraux, la logique est différente. La société de gestion s’engage sur un objectif d’avantage fiscal rapporté au montant de la souscription de l’investisseur. La réduction d’impôt n’est en effet pas calculée sur la base du montant des souscriptions individuelles mais sur celle des travaux engagés par la société de gestion. Autrement dit, la réduction d’impôt n’est pas égale à 22 ou 30% du montant placé par l’investisseur. La puissance de l’avantage fiscal octroyé dépend ensuite des travaux programmés par la société de gestion.

SCPI Malrauxouverte à la souscription : Reximmo Patrimoine 4

 

Ø SCPI de Déficit foncier

Il est possible de profiter des avantages du déficit foncier sans s’occuper de gestion locative. Les SCPI de déficit foncier permettent ainsi à l’investisseur de bénéficier du même régime fiscal qu’un investisseur en direct. En l’occurrence, il touche des revenus locatifs, peu voire pas du tout fiscalisés grâce à la déduction du déficit foncier généré par les charges locatives et l’amortissement.

Si le déficit foncier excède les revenus locatifs, le surplus peut réduire le revenu imposable global de l’investisseur dans la limite de 10.700 euros par an. Au-delà de cette limite, le déficit foncier restant peut être reporté sur les revenus fonciers des dix prochaines années

SCPI de déficit foncier ouverte à la souscription : Amundi Défi Foncier

 

Réduire son ISF

Pour les personnes acquittant l’ISF, l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété peut s’avérer particulièrement pertinente. En effet, le contribuable acquérant seulement la nue-propriété des parts sociales, n’aura pas à les déclarer dans son patrimoine. L’acquisition de la nue-propriété fait donc chuter l’assiette taxable, créant autant d’économies. Selon les conventions, l’usufruit s’éteint au terme de 5 ou 10 ans, permettant à l’investisseur de récupérer la pleine propriété des biens. Cette réunion de l’usufruit à la nue-propriété constitue une croissance du patrimoine non imposable à l’heure actuelle.

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