SCPI et optimisation patrimoniale

Véritables alternatives aux fonds en euros, les parts de SCPI présentent des avantages indéniables pour de nombreux épargnants, comme en témoigne les niveaux de collecte de ces dernières années. Ainsi, au-delà de la récurrence des revenus, de la mutualisation des risques, de la gestion déléguée, de la flexibilité et de la simplicité, les parts de SCPI peuvent être acquises ou détenues dans des conditions permettant l’optimisation patrimoniale. Ainsi, nous évoquerons les avantages de  l’acquisition des parts à crédits, en démembrement des parts (viager ou temporaire) ou dans le cadre de l’Assurance-Vie.

1-Le levier du crédit

Les parts de SCPI font parties des rares instruments financiers pouvant faire l’objet d’un crédit immobilier, et ce, grâce à son sous-jacent exclusivement immobilier. La mise en place d’un financement permet d’utiliser l’effet de levier du crédit, dans la mesure où les taux d’intérêts, historiquement bas, sont inférieurs au rendement des parts de SCPI. Ainsi, le financement permet d’autofinancer en partie ou en totalité la constitution du patrimoine en fonction du montant de l’apport.

 

Malgré les performances intéressantes et le caractère durable du sous-jacent, il est plus difficile de mettre en place un financement pour des parts de SCPI que pour un bien en détention directe. Ceci s’explique essentiellement par le fait que les banques généralistes ne souhaitent pas financer l’acquisition des parts de SCPI des banques concurrentes voir même des sociétés de gestion indépendantes.

 

Afin de financer un achat de parts, il est possible de recourir à deux types de prêts, le classique crédit amortissable et le crédit in fine.

 

Le crédit amortissable est le crédit le plus courant utilisé en France pour financer de l’immobilier, qu’il soit en détention directe ou dématérialisée. Il peut être à taux fixe ou révisable et sur des durées allant de 7 à 25 ans. Dans le cas d’un crédit à taux fixe, la mensualité est constante, la part des intérêts étant forte au début du crédit, puis diminue pour laisser place à un remboursement du capital plus important. La variation du taux dans le cas d’un crédit à taux révisable modifie le montant de la mensualité, même si bien souvent le taux est capé et donc limite l’incidence sur le montant du remboursement.

 

En raison des délais de jouissance de certaines SCPI (SCPI nouvellement créées) ou du délai de mise en location pour les SCPI fiscales, les porteurs de parts ne perçoivent parfois des revenus locatifs que quelques mois après la souscription. Aussi, il est possible de mettre en place un crédit amortissable avec différé d’amortissement. Ainsi, durant la période ou il n’y a pas de loyers perçus, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts d’emprunt et par encore le capital afin de ne pas avoir des remboursements trop lourds.

 

Le crédit in fine est un peu plus complexe. Le capital n’est pas remboursé au fur et à mesure mais à la fin de l’échéance. Afin de garantir ce remboursement, la banque exige une contrepartie, idéalement du même montant afin de garantir le remboursement du capital. Elle va donc nantir le capital, bien souvent sous forme d’assurance vie. Ce qui veut dire qu’en attendant le remboursement à l’échéance, le capital pourra générer des intérêts qui viendront se cumuler aux revenus du placement. Contrairement à un prêt amortissable, les intérêts sont fixes durant la durée du crédit. Ainsi le crédit in fine coute plus cher que le crédit amortissable mais il permet d’optimiser l’effet de levier fiscal et contribue à générer plus de revenus.
Dans tous les cas, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers, sauf si l’investisseur utilise l’option du micro foncier.

2-Le démembrement des parts

Le droit de propriété est constitué de deux droits réels, l’usufruit (usus + fructus) et la nue-propriété (abusus).Chaque droit peut être cédé, acheté, donné …L’action de démembrer consiste à détacher un de ces deux droits.
Dans le Code Civil, l’usufruit est « le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d’en conserver la substance ».
L’usufruitier dispose donc d’un droit de jouissance complet sur le bien et assume l’entretien et les petites réparations du bien.
Le nu-propriétaire dispose de droits, mais surtout d’obligations relatives à tout ce qui concerne le maintien de la structure du bien immobilier.

 

Mais il existe deux types d’usufruit : l’usufruit viager et l’usufruit temporaire.
L’usufruit viager : C’est un usufruit qui est convenu sur la tête d’une ou plusieurs personnes physiques, toute leur vie durant et qui s’éteint automatiquement au décès de ces personnes.
L’usufruit temporaire : C’est un usufruit qui est convenu mais uniquement pour une durée déterminée, et cela au profit d’une personne physique ou morale.

 

Appliqué aux parts de SCPI, le démembrement temporaire consiste en la séparation temporaire (en général 5 ou 10 ans) de l’usufruit et de la nue propriété. L’usufruitier perçoit les loyers versés, mais les parts restent la propriété du nu-propriétaire. Une fois cette période écoulée, il y a remembrement des parts et le nu-propriétaire récupère l’usufruit. La valeur des parts dans le cadre d’un démembrement est calculée selon une clef de répartition qui est propre à la société de gestion.

 

Ainsi, l’usufruitier bénéficie d’une forte décote à l’achat (entre 65 et 70 % de la valeur d’achat pour un usufruit 10 ans) et donc d’un rendement particulièrement attractif. Le nu-propriétaire quant à lui, bénéficie également d’une décote (le pendant, 30 à 35%) et n’est pas imposé à l’ISF sur la valeur de la nue-propriété.

 

Le démembrement viager de parts de SCPI est quant à lui utilisé afin d’optimiser la transmission du patrimoine. Le porteur de parts démembre ses parts et effectue une donation de la nue-propriété. Ainsi pendant toute sa vie, l’usufruitier continuera à percevoir des revenus complémentaires issus de la distribution de la SCPI. Au décès de l’investisseur, il y aura un remembrement automatique des parts et les héritiers seront pleinement propriétaires des parts. L’avantage des SCPI réside dans la divisibilité des parts qui permet d’éviter à la succession de se retrouver en indivision, car il est rare que les indivisaires aient tous la même optique patrimoniale au moment de la succession.

 

La valeur de l’usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier, ce barème correspond à la valeur fiscale de l’usufruit :
–    Usufruitier de 0 à 20 ans : usufruit vaut 90% de la pleine propriété et la nue-propriété 10%
–    Usufruitier de 21 à 30 ans : usufruit vaut 80% de la pleine propriété et la nue-propriété 20%
–    Usufruitier de 31 à 40 ans : usufruit vaut 70% de la pleine propriété et la nue-propriété 30%
–    Usufruitier de 41 à 50 ans : usufruit vaut 60% de la pleine propriété et la nue-propriété 40%
–    Usufruitier de 51 à 60 ans : usufruit vaut 50% de la pleine propriété et la nue-propriété 50%
–    Usufruitier de 61 à 70 ans : usufruit vaut 40% de la pleine propriété et la nue-propriété 60%
–    Usufruitier de 71 à 80 ans : usufruit vaut 30% de la pleine propriété et la nue-propriété 70%
–    Usufruitier de 81 à 90 ans : usufruit vaut 20% de la pleine propriété et la nue-propriété 80%
–    Usufruitier de plus de 90 ans : usufruit vaut 10% de la pleine propriété et la nue-propriété 90%

3-L’acquisition dans le cadre de l’Assurance Vie

Souvent désigné comme le placement préféré des français (1 550 Mds d’euros à mai 2015), l’Assurance Vie est une enveloppe fiscale avantageuse à la fois en cas de décès mais aussi en cas de rachat.
Elle permet de se constituer un capital, de produire des revenus ou de transmettre un patrimoine, car l’assuré reste libre de récupérer son capital ou d’opter pour le versement d’une rente viagère. Il s’agit d’un contrat qui permet d’investir :
– sur un contrat mono-support dit fonds euros (classiques, dynamiques ou immobilier), les sommes placées sont garanties à hauteur de 70 000 € par l’assureur
– sur un contrat multi-support dit en unités de comptes (fonds en actions, obligations, SCPI…) qui comportent une part de risque et un espoir de gain supérieur.

 

La fiscalité y est assez avantageuse puisque les plus-values sont imposées lorsqu’il est procédé au rachat partiel ou total du contrat selon le barème progressif de l’impôt ou au prélèvement forfaitaire libératoire :
–    35% si le contrat  à moins de 4 ans
–    15% si le contrat  à entre 4 et 8 ans
–    7,5% si le contrat a plus de 8 ans.

 

Avec un taux moyen en 2014 de 2,5 % de rendement, contre un taux de 5,08% pour les SCPI, il parait logique que se dessine une volonté commune des assureurs et des assurés de vouloir doper le rendement grâce à cette classe d’actif, tout en conservant les avantages des contrats d’assurance vie.
Les fonds en euros peuvent détenir des parts de SCPI mais c’est l’assureur qui gère le fonds, la politique est donc subie et il n’y a pas de choix possible.
Le contrat d’Assurance-Vie multi-support combine un fonds euros et des unités de comptes, qui sont des supports d’investissements représentés par des OPCVM, des FCP obligataires ou actions, mais aussi des actifs immobiliers tels que des SCI ou des SCPI.C’est l’assureur qui détermine les unités de compte proposées pour chaque contrat.

 

Ainsi, l’éligibilité des SCPI à l’Assurance-Vie permet de recouvrir certains avantages :
– Profiter de la fiscalité de l’assurance-vie (pas de fiscalité des revenus fonciers et une plus value plus faible),
– Profiter du régime de succession de l’assurance-vie,
– Obtenir de possibles décotes sur le prix des parts (2 à 5%),
– Un délai de jouissance réduit et une liquidité accrue car c’est l’assureur qui est propriétaire des parts

L’investissement n’en pas mois exempt de certaines contraintes :
– pas possible de financer un investissement en parts de SCPI, on ne peut donc pas faire jouer d’effet de levier.
– Des frais d’entrée et à des frais de gestion, voir des frais de sortie sont prélevés par l’assureur et diminuent le rendement global.
– les revenus des SCPI ne sont pas versés mais sont capitalisés sur le contrat d’Assurance-Vie.

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