Revente des parts

Comme avec toute classe d’actif, l’investisseur en parts de SCPI est amené à arbitrer sur ces investissements. Le porteur de parts de SCPI peut revendre ses parts, soit en totalité, soit partiellement, pour récupérer le capital investit. La revente des parts de SCPI à capital fixe se fait par l’intermédiaire du marché secondaire ou bien par un accord de gré à gré. On parle de retraits du capital pour les SCPI à capital variable.

 

Le marché primaire est celui ou sont émises pour la première fois, les parts (SCPI à captal variable ou SCPI à capital fixe dans le cadre d’une augmentation de capital). Le marché secondaire, est le marché de la seconde main organisé par la société de gestion. Ainsi, les parts achetées sur le marché primaire sont ensuite échangées sur le marché secondaire. Nous verrons donc en pratique ci-après les modalités de cession des parts de SCPI en fonction du type de SCPI.

1-SCPI à capital variable

L’associé d’une SCPI à capital variable doit, pour vendre ses parts, en faire la demande à la société de gestion. La société de gestion reverse alors au vendeur le capital investi, qui correspond au prix de retrait (valeur des parts – frais de souscription).

 

La société de gestion accepte la demande de retrait de parts de l’associé uniquement si la contrepartie existe pour un montant au moins équivalent. Si les demandes de retraits sont durablement supérieures aux demandes de souscriptions, l’assemblée générale des associés pourra décider de la création d’un fonds de remboursement destiné à satisfaire les demandes de retraits qui n’auront pas pu être traitées. Ce fond de remboursement est doté par la vente d’actifs immobiliers composant le patrimoine de la SCPI et ensuite à rembourser le capital.

 

En cas de blocage des retraits, c’est-à-dire si dans un délai de 12 mois, 10% au moins des parts de SCPI en attente de retrait ne peuvent être traités, l’assemblée générale des associés, sur proposition de la société de gestion, pourra mettre en place un marché secondaire dans les conditions fixées par le règlement général de l’autorité des marchés financiers (AMF).

 

Actuellement, les conditions du marché des parts sont saines et aucune SCPI à capital variable n’est en situation de blocage. Toutefois, dans certains cas, la collecte peut être suspendue temporairement. C’est notamment le cas lorsqu’une SCPI collecte beaucoup en peu de temps et doit investir cette collecte avant de pouvoir émettre à nouveau des parts.

2-SCPI fiscales

Les SCPI fiscales ont de par leurs statuts des durées de vie limitées. Cette limite de durée est corrélée avec la durée du dispositif fiscal sur lequel elles se basent. Dans ce cas il est ainsi prévu une période de liquidation de la SCPI. Ceci implique que la SCPI doit vendre tous les actifs immobiliers qu’elle détient.

 

La période de liquidation est prévue pour durer en général au minimum 2 ans. Ainsi, un délai est donc nécessaire en fin de vie de la SCPI, les baux ne sont plus renouvelés ou des congés délivrés afin de mener a bien et dans les meilleurs conditions financières les opérations de revente des biens.

 

Il est important de noter que pour les SCPI fiscales le marché secondaire est inexistant, on ne peut donc souvent pas échanger les parts détenus. En effet puisque l’avantage fiscal associé à la détention de part de SCPI fiscale n’est pas transmissible, il n’est pas intéressant d’acquérir des parts de SCPI fiscale en deuxième main. Il n’y a donc pas d’acheteur de seconde main pour les SCPI fiscales.

 

Il est toutefois possible de céder ses parts de SCPI fiscales, cela se fera généralement par un accord de gré à gré et à un prix minoré, afin de rendre l’opération intéressante pour l’acheteur. Le rendement étant faible en SCPI fiscale, l’acquéreur souhaitera optimiser son investissement en comptant sur la plus value en minorant la valeur des parts.

 

3-SCPI à capital fixe

Conformément aux dispositions de l’article 214-59 du code monétaire et financier et de l’article 422-22 du règlement général de l’AMF les SCPI à capital fixe se doivent de disposer d’un marché secondaire ou s’échangent les parts. Les parts s’échangent à un prix d’exécution qui résulte de la confrontation de l’offre et de la demande. Ce prix correspond à ce que perçoit le vendeur lorsqu’il cède ses parts.

 

Le marché secondaire est organisé par la société de gestion qui gère la SCPI. C’est elle qui reçoit les ordres d’achat de parts et les ordres de vente de parts afin de tenir à jour le registre des ordres. Ce registre est horodaté, ce qui permet de classer chronologiquement les ordres reçus.

 

A intervalle réguliers, la société de gestion procède à la confrontation des ordres d’achats et des ordres de ventes. Ces confrontations doivent se tenir tous les 3 mois au minimum selon les dispositions légales, mais chaque SCPI à la liberté de procéder à des confrontations selon la périodicité qu’elle choisit. En pratique ces confrontations sont souvent plus fréquentes (hebdomadaires, bimensuelles, ou mensuelles).

 

Ces confrontations servent à déterminer le prix d’exécution, qui est le prix unique auquel seront échangées toutes les parts pour la confrontation en question. Ce prix correspond au prix qui permet d’échanger le plus grand nombre de parts au cours de la confrontation.

 

Pour déterminer le prix d’exécution, la société de gestion procède la manière suivante : Les ordres d’achat sont classés en fonction du prix proposé, du plus grand au plus petit et  les ordres de vente, à l’inverse, du plus petit au plus grand.

Exemple :
exemple1
On détermine ensuite le prix d’exécution qui est le prix auquel peut être échangé la plus grande quantité de parts.

Dans notre exemple :
exemple2
Le prix d’exécution est donc de 209 €.

Si plusieurs prix d’exécution sont déterminés sur la base de ce critère, le prix d’exécution retenu sera celui pour lequel le nombre de parts non échangées est le plus faible ; puis si l’égalité persiste, celui qui est le plus proche du dernier prix d’exécution retenu.

 

La société de gestion doit être en mesure de communiquer à toute personne qui en fait la demande les cinq prix d’achat les plus élevés et les cinq prix de vente les plus faibles figurant sur le registre des ordres ainsi que les quantités demandées et offertes à ces prix.

 

Une fois le prix d’exécution déterminé, tous les échanges de parts se font à ce seul prix, et seuls les ordres compatibles avec ce prix sont exécutés.

 

Les ordres d’achat qui seront exécutés en priorité seront les ordres d’achat les plus généreux et les ordres de vente qui seront exécutés en priorité seront les ordres de vente les moins exigeants. On donne donc priorité aux acteurs qui contribuent à la fluidité du marché. A limite de prix égal, les ordres sont exécutés par ordre chronologique d’inscription sur le registre, priorité est donc accordée dans ce cas à l’ordre le plus ancien.

 

Le vendeur reçoit le montant du prix d’exécution fixé multiplié par le nombre de parts qu’il a vendu. L’acheteur paye le prix acquéreur qui correspond au prix d’exécution + 5% de droits d’enregistrement au Trésor Public + commission de souscription.

 

Les ordres non exécutés restent inscrit sur le registre pour les confrontations ultérieures. Il est néanmoins possible d’annuler son ordre en informant la société de gestion selon les modalités d’usage.

 

En parallèle de cette revente organisée par la société de gestion, le porteur de part peut procéder à une vente ou un accord de gré à gré. Cela consiste simplement à céder ses parts en se mettant d’accord sur un prix avec un acheteur. Ce prix est librement négocié entre le vendeur et l’acheteur. Il faut toutefois notifier à la société de gestion le changement de propriétaire des parts, une commission forfaitaire est généralement appliquée et est à la charge de l’acheteur, tout comme les droits de mutations de 5% à payer au Trésor Public.

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