Catégories des SCPI

Au-delà de la composition de leur capital, chaque SCPI est différente et répond à des objectifs d’investissements spécifiques. Il est courant de classer les SCPI en trois catégories distinctes, de rendement, fiscal ou de capital, chacune pouvant adopter un type capitalistique différent soit fixe, soit variable.

1. Type Capitalistique

L’AMF reconnait deux types de statuts pour les SCPI, à savoir les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable. Ces deux types capitalistiques déterminent les conditions d’acquisition des parts de ces sociétés.

SCPI à Capital fixe :

 

Une SCPI à capital fixe a de par ses statuts un capital plafond qui ne peut varier en permanence. Afin d’atteindre ce capital, la SCPI procède, dans le cadre d’acquisitions et de cessions successives, à des augmentations de capital, le montant et le volume de ces augmentations ainsi que la durée de ces sessions d’augmentation de capital sont fixés par la société de gestion. Entre chaque session et lorsque le capital plafond est atteint, le capital de la SCPI reste fixe. Entre deux augmentations de capital, l’investisseur ne pourra pas souscrire des parts nouvelles et devra donc acquérir des parts sur le marché secondaire.

 

Les SCPI à capital fixe peuvent maîtriser leur collecte en ouvrant leur capital à la souscription juste quand elles le décident, ce qui est utile quand le marché est moins favorable. Si aucune part n’est en attente de cession, il faudra attendre une augmentation de capital. Les parts de SCPI à capital fixe sont un peu moins liquides car négociables uniquement sur le marché secondaire avec une valeur des parts qui dépend de l’offre et de la demande (voir revente des parts). Il est de ce fait important de suivre la corrélation entre le prix et la valeur du patrimoine pour profiter des périodes de décote.

 

SCPI à capital variable :

 

Dans une SCPI à capital variable, le capital est plafonné par les statuts et tant que ce plafond n’est pas atteint, les acquéreurs peuvent souscrire au capital. A la différence d’une SCPI à capital fixe, la SCPI à capital variable peut à tout moment réaliser une émission ou un rachat de parts à un associé qui souhaiterait se retirer. La variation du capital reste donc plafonnée par un minima et un plafond fixé par la société de gestion.

 

Le marché secondaire est assuré directement par la société gestionnaire et l’investisseur n’a pas à rechercher un autre investisseur en cas de vente de ses parts, le vendeur n’est donc pas dépendant du marché des parts. Dans ce cas, l’évolution de la valeur des parts est fonction de la valeur des actifs détenus par la SCPI et ce indépendamment de l’intérêt des investisseurs pour la SCPI.

 

Néanmoins, contrairement aux SCPI à capital fixe, le gestionnaire ne pourra maîtriser le flux des nouveaux capitaux et devra donc investir à tout prix les sommes collectées.

2. Type de SCPI

On peut distinguer 3 grandes familles de SCPI.

Les SCPI de rendement :

L’objectif est ici le rendement, donc la perception de loyers stables et réguliers. On y recherche une rentabilité optimale d’où la sélection de biens immobiliers de grande qualité dans des zones ou le marché locatif est dynamique. L’investisseur à la recherche de revenus complémentaires au moment de sa retraite pourra porter son choix sur ce type de SCPI. Ces SCPI investissent sur des marchés immobiliers dont les rendements sont historiquement plus forts que sur l’immobilier résidentiel (bureaux, murs de commerce…). Il existe plusieurs types de SCPI de rendement. En fonction du type de biens immobiliers dans lesquelles elles choisissent d’investir ou de la localisation géographique des biens, on distingue :

– Les SCPI classiques diversifiées
Elles représentent la majeure partie du marché des SCPI. Ces SCPI investissent majoritairement dans des immeubles de bureaux, et plus marginalement dans des murs commerces, locaux d’activités, entrepôts. Cette diversification leur permet de générer des revenus réguliers.

– Les SCPI murs de magasins
Ce sont des SCPI spécialisées dans l’immobilier de commerce, elles achètent souvent de petites surfaces en centre-ville mais aussi de plus en plus les murs de supermarchés, qui offrent des rendements élevés.

– Les SCPI régionales
Elles se concentrent sur un secteur géographique restreint pour profiter des conditions spécifiques des marchés locaux et des perspectives d’évolution au niveau local. Cette politique est plus risquée mais offre aussi de meilleurs rendements.

– Les SCPI internationales
Très marginales ces SCPI investissent sur des biens immobiliers diversifiés à l’échelle européenne (Allemagne principalement).

Les SCPI fiscales :

L’objectif est ici l’optimisation fiscale au travers de dispositifs fiscaux en faveur de l’investissement locatif comme la loi Pinel ou la loi Malraux. Les biens immobiliers achetés par la SCPI fiscale doivent répondre aux critères d’éligibilité et respecter les engagements de location édictés pour la loi Pinel notamment.

 

Il existe également une SCPI de déficit foncier. Cette politique d’investissement originale permet de « créer » du déficit foncier pour gommer l’imposition des revenus fonciers existants. S’appuyant sur le régime fiscal de droit commun cette SCPI est particulièrement intéressante pour les contribuables qui déclarent beaucoup de revenus fonciers.

 

L’investisseur pourra bénéficier du dispositif de la même façon que s’il détenait un bien immobilier en direct. La revente des parts est toutefois rendue difficile par le fait que le premier souscripteur des parts va profiter de l’avantage fiscal et que celui-ci n’est pas cessible et que le rendement locatif est faible du fait d’être adossé à de l’immobilier résidentiel.

 

La SCPI fiscale permet de bénéficier de l’avantage dès l’année de la souscription :
– SCPI Malraux : déduction fiscale « one shot » correspondant à une fraction des travaux de rénovation,
– SCPI loi Pinel : réduction d’impôt de 18% du montant de la souscription étalée sur 9 ans,
– SCPI de déficit foncier : minoration pour les associés des revenus fonciers dans le cadre du mécanisme du déficit foncier.

 

Les SCPI de plus-value :

Peu nombreuses, les SCPI de plus-value ou dite de capital, sont axées sur l’acquisition et la gestion d’actifs à fort potentiel de revalorisation. L’objectif est ici de réaliser à moyen-long terme de fortes plus-values en achetant des biens ou des ensembles immobiliers occupés dans le cadre de la loi de 48, en viager, démembrés, en mauvais état ou avec des locataires protégés. On ne perçoit donc peu ou pas de loyers pendant la vie du placement, tous les revenus sont versés sous forme d’augmentation du prix de la part.

La plus connue d’entre elles est la SCPI PIERRE 48 dont l’objectif est de constituer un patrimoine immobilier composé de beaux appartements soumis à la loi de 1948, en viager ou en nue-propriété, situés principalement à Paris. Ces appartements sont acquis avec une décote qu’ils perdent automatiquement lorsqu’ils se libèrent.

Les revenus étant faibles ou inexistants, les déficits sont dès lors déductibles pour les porteurs de parts au prorata.

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