Fonctionnement et obligations

Les SCPI constituent une solution simple et performante pour les particuliers désireux d’investir dans la « pierre » sans se soucier au quotidien de la gestion de leur patrimoine immobilier. Sans contraintes aux yeux de l’épargnant, la SCPI est toutefois une structure fortement réglementée et devant répondre à certaines obligations imposées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), que ce soit concernant son administration, la diffusion des informations ou les garanties apportées aux souscripteurs.

1. Fonctionnement et administration des SCPI

La SCPI est administrée par une société de gestion placée sous le contrôle d’un conseil de surveillance. Comme dans toute société civile, les décisions les plus importantes (hors investissement immobilier) sont prises lors de l’assemblée générale qui doit avoir lieu au moins une fois par an.

La société de gestion

Agréée par l’AMF, l’Autorité des marchés financiers (article L 214-67 du Code Monétaire et Financier), la société de gestion est désignée dans les statuts ou par une assemblée générale des associés et peut être révoquée par l’assemblée ou encore par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé.

Elle a pour mission la création, la gestion et le développement de la SCPI. C’est elle qui collecte les capitaux par offre des titres au public, recherche les immeubles achetés par la SCPI, sélectionne les locataires, gère les immeubles, etc. C’est elle également qui tient les comptes des associés et leur distribue les revenus en fonction du résultat d’exploitation des immeubles. Elle informe le public et les associés sur les éléments caractéristiques du fonctionnement de la SCPI.

Le conseil de surveillance

Il représente les associés auprès de la société de gestion, qu’il assiste sans toutefois accomplir d’acte de gestion. Il peut opérer les vérifications et les contrôles qu’il juge opportuns et demander à la société de gestion un rapport sur la situation de la société. Il doit rendre un rapport annuel sur le résultat de ses contrôles. Lors de l’assemblée générale, il présente ses observations ou commentaires sur le rapport présenté par la société de gestion.

Il est formé d’au moins sept membres élus parmi les associés par l’assemblée générale, pour une durée fixée dans les statuts de la SCPI. Les membres du conseil ne contractent, à raison de leur fonction, aucune obligation personnelle ou solidaire en conséquence des engagements de la société. Ils ne répondent, envers la société et envers les tiers, que de leurs fautes personnelles dans l’exécution de leur mandat de contrôle.

L’assemblée générale

Elle est convoquée par la société de gestion, par le conseil de surveillance ou par un commissaire aux comptes. Chaque associé dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa part du capital social, les décisions étant prises à la majorité des voix dont disposent les associés présents ou représentés.

Les associés se réunissent en assemblée générale ordinaire au moins une fois par an pour, notamment, l’approbation des comptes de l’exercice, l’élection des membres du conseil de surveillance, du ou des commissaires aux comptes et de l’expert immobilier dont la candidature aura été acceptée par l’Autorité des marchés financiers. L’assemblée générale est également appelée à se prononcer sur la détermination du montant maximum des emprunts pouvant être contractés et la distribution des dividendes.

Une assemblée générale extraordinaire peut modifier les statuts sans pouvoir, toutefois, changer la nationalité de la société. Elle peut notamment décider l’augmentation du capital social statutaire, sa réduction, la dissolution anticipée ou la prolongation de la durée de la société.

Le commissariat aux comptes

Les commissaires aux comptes ont une mission générale de contrôle des documents comptables de la SCPI. Ils sont nommés par l’assemblée générale pour une durée de six ans et sont rééligibles.

Ils présentent un rapport annuel lors de l’assemblée générale ordinaire certifiant que les comptes de la société sont réguliers. Ils présentent également un rapport spécial sur les conventions particulières qui comprend notamment toutes les conventions intervenant entre la société de gestion et la SCPI, et indiquent le nom des intermédiaires intervenant de manière habituelle dans l’acquisition ou la location des immeubles de la société.

L’expert immobilier

Un expert immobilier est nommé par l’assemblée générale pour une durée de quatre ans, après acceptation par l’AMF de sa candidature présentée par la société de gestion. Il doit transmettre chaque année à la société de gestion l’évaluation de l’ensemble des immeubles de la SCPI. Chaque immeuble fait l’objet d’une expertise de sa valeur vénale tous les cinq ans. Cette expertise est actualisée tous les ans.

 

La valeur vénale d’un immeuble est le prix présumé qu’accepterait de donner un investisseur éventuel dans l’état et le lieu où se trouve cet immeuble. Elle sert à déterminer :

– la valeur de réalisation de la SCPI, égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société

– la valeur de reconstitution de la SCPI, égale à sa valeur de réalisation augmentée de l’estimation des frais liés dans le cas d’une éventuelle reconstitution de son patrimoine.

 

Puisque le patrimoine immobilier de la SCPI se confond avec celui de ses associés, la détermination objective de son montant est d’une grande importance. A la clôture de chaque exercice, la société de gestion est tenue de dresser un inventaire des divers éléments de l’actif et du passif de la SCPI, ainsi que les comptes annuels, et d’établir un rapport de gestion relatif à la situation de la SCPI, son évolution possible et les événements intervenus après la clôture de l’exercice (Code monétaire et financier, article L. 214-78). A ce rapport est joint un état annexe retraçant la valeur comptable, la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution de la SCPI gérée (même article, alinéa 5 et décret du 1er juillet 1971 modifié, articles 14 et 15). Ces valeurs sont arrêtées sur la base d’une évaluation des immeubles réalisée par un ou plusieurs experts indépendants. Cet expert qui travaille sur l’ensemble du patrimoine locatif de la SCPI est nommé par l’assemblée générale pour une durée de quatre ans. Sa candidature présentée par la société de gestion doit être agréée par l’AMF (règlement AMF n°94-05 modifié, articles 51 et 52).

2. Obligation d’information

Désormais, les SCPI sont tenues de porter à la connaissance du public (règlement AMF n°98-07 du 22 janvier 1999) tout fait important ou toute opération financière susceptible d’avoir une incidence sur la situation et les droits des porteurs de parts (articles 4 et 6 du règlement précité). Cette information, qui doit être « exacte, précise et sincère » (article 2), intervient « le plus tôt possible » (article 4 alinéa 1er).

 

Ces informations doivent être portées à la connaissance du public par un communiqué transmis également à l’AMF (règlement AMF n°98-07, article 8). L’inobservation de cette obligation entraîne de lourdes sanctions pécuniaires (jusqu’à 1,5 million €, Code monétaire et financier, article L. 621-15 et règlement AMF précité, article 1er).

Concernant les associés, il leur est remis, avant même qu’ils deviennent porteurs de parts :

– les statuts de la SCPI qui constituent les règles de fonctionnement et que la société de gestion est libre de rédiger dans les limites imposées par la législation ;

– la note d’information visée par l’AMF, actualisée à chaque modification importante dans la vie de la SCPI, qui informe l’associé sur le fonctionnement de celle-ci et les conditions d’achat et de vente des parts ;

 

Par la suite, ils sont régulièrement destinataires :

– du rapport annuel d’activité : ce document reprend les événements survenus dans la vie de la SCPI au cours du dernier exercice écoulé et expose les perspectives d’évolution. Il reprend en outre le texte des résolutions soumises au vote de l’assemblée générale, publie les comptes de la société et les résultats des expertises immobilières ainsi que les rapports du ou des Commissaires aux comptes et du Conseil de surveillance;

– du bulletin trimestriel qui comporte des éléments d’informations statistiques (capitalisation, nombre d’associés, taux d’occupation etc.) et sur la vie de la SCPI au cours des trois mois précédents et notamment les données relatives au marché des parts.

 

L’associé est ensuite convoqué à chaque assemblée générale au cours de laquelle il prend part au vote des résolutions présentées par la société de gestion. Il peut également voter par correspondance ou par procuration.

3. Les garanties apportées par la société de gestion

Chaque société de gestion en charge d’une ou plusieurs SCPI est tenue d’apporter un certain nombre de garanties sur la gestion professionnelle des fonds collectés auprès du public. Ainsi, chacune de ces sociétés doit :

– présenter des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens techniques et financiers, l’honorabilité et l’expérience de ses dirigeants » (Code monétaire et financier, article L. 214-68, alinéa 1er),

– prendre toutes les dispositions destinées à assurer la sécurité des opérations qu’elle réalise (Code monétaire et financier, article L. 214-68, alinéa 1er). En outre, avec la réforme issue de la loi du 9 juillet 2001, la société de gestion peut demander, pour tout ordre d’achat et à titre de couverture, le versement des fonds par le donneur d’ordre sur un compte spécifique. Le cédant est assuré de recevoir le montant convenu (règlement AMF n°94-05 modifié, article 31 et Instruction d’application AMF, point 2-2-24),

– disposer des moyens financiers suffisants pour lui permettre d’exercer effectivement son activité et de faire face à ses responsabilités (Code monétaire et financier, article L. 214-69, alinéa 1er),

– respecter les règles de bonne conduite établies par l’AMF et qui sont « destinées à garantir la protection des investisseurs et la régularité des opérations » (Code monétaire et financier, article L. 214-83-1).

Dans l’objectif de parfaire cette protection juridique dont bénéficient notamment les porteurs de parts, un règlement de déontologie des SCPI et de leur société de gestion élaboré par la profession a été adopté au cours de l’assemblée générale de l’ASPIM du 13 juin 2001. Ce règlement a fait l’objet d’un avis favorable par l’AMF.

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