Définition

Communément appelées « pierre-papier » au même titre que les OPCVM, les SIIC et les OPCI, les SCPI sont des sociétés non cotées qui achètent et gèrent un patrimoine immobilier locatif. Elles rétrocèdent à leurs associés (les porteurs de parts de SCPI) les loyers encaissés chaque trimestre. Nous évoquerons ci-après leur rôle, leur objet, ainsi que leur cadre juridique.

1.1 Définition :

Une SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule d’investissement collectif qui permet d’investir dans la Pierre en achetant des parts de sociétés civiles, investies en immobilier. Il s’agit d’une société qui a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.

 

Elle collecte des fonds auprès du public pour constituer et gérer un patrimoine immobilier locatif ; en contrepartie des sommes collectées, elle émet des parts représentatives des apports effectués par les épargnants et donnants droits à l’encaissement de revenus.

 

Ce produit d’épargne non coté est exclusivement composé de biens immobiliers, investis et gérés par un professionnel agrée, par le biais d’une société civile. Les épargnants achètent des parts de cette société et deviennent donc associés à la SCPI. Les liquidités apportées par les associés sont investies dans le patrimoine immobilier de la SCPI.

 

1.2 Son rôle :

La SCPI a vocation à :

 

– Collecter des fonds auprès d’investisseurs par le biais de la société de gestion,
– Acheter des immeubles,
– Gérer les patrimoines,
– Percevoir des loyers,
– Distribuer des dividendes potentiels aux investisseurs devenus des associés de la SCPI, sur décision de l’assemblée générale.

L’article L. 214-50 du Code monétaire et financier dispose que les SCPI « ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif ». Elles sont autorisées par la même disposition à « procéder à des travaux d’amélioration et, à titre accessoire, à des travaux d’agrandissement et de reconstruction « . Les SCPI peuvent enfin « acquérir des équipements ou installations nécessaires à l’utilisation des immeubles » et « céder des éléments de patrimoine immobilier ».

1.3 Son cadre juridique :

La SCPI est une société civile strictement encadrée par un régime juridique très protecteur pour l’épargnant et qui est régie par :

 

– le code civil, articles 1832 et suivants ;
– le code monétaire et financier, articles L. 214-50 à L. 214-84-3 et R. 214-116 à R. 214-143-1 ;
– le règlement général de l’AMF, articles 422-1 à 422-46-2.

Au-delà de cette réglementation, et des statuts qui la régissent, la SCPI est soumise aux règlements, injonctions et sanctions administratives éventuelles de l’AMF, qui veille à la protection de l’investisseur.

Crée par la loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970, le statut juridique et fiscal de la SCPI a régulièrement évolué comme l’indique le tableau suivant :

Par ailleurs à cette série de textes, il convient d’ajouter :

– la loi n°96-597 du 2 juillet 1996 dont il ressort que les SCPI sont des organismes de placement collectif et que leurs parts sont des instruments financiers et non des valeurs mobilières susceptibles d’être cotées.

–  le règlement AMF n°98-07 qui a étendu aux SCPI les obligations jusque-là réservées aux seuls émetteurs dont les titres étaient négociés sur un marché réglementé.

– l’arrêté du 26 avril 1995 relatif aux dispositions comptables applicables aux SCPI modifié par l’arrêté du 14 décembre 1999 homologuant le règlement n°99-06 du 23 juin 1999 du Comité de la réglementation comptable (CRC). L’esprit de cette réglementation comptable est que l’épargnant doit obtenir une information la plus proche possible de celle dont il disposerait s’il investissait lui-même directement dans un ou des immeubles locatifs.

1.4 Son objet

« Les SCPI ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Pour les besoins de cette gestion, elles peuvent procéder à des travaux d’amélioration et, à titre accessoire, à des travaux d’agrandissement et de reconstruction ; elles peuvent acquérir des équipements ou installations nécessaires à l’utilisation des immeubles. Elles peuvent, en outre, céder des éléments de patrimoine immobilier dès lors qu’elles ne les ont pas achetés en vue de les revendre et que de telles cessions ne présentent pas un caractère habituel. » (Article L 214.50 du code monétaire et financier).

Les travaux d’amélioration font partie du quotidien des SCPI. Ils apportent aux locaux des équipements ou des éléments de confort plus adaptés, sans modifier la structure existante.

Les travaux d’agrandissement permettent l’accroissement du volume des immeubles ou de la surface habitable toutefois le coût des travaux d’agrandissement ne doit pas dépasser 30 % de la valeur vénale de l’immeuble et 10 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la SCPI. Si ces travaux ne sont pas effectués au cours d’un même exercice, ces seuils sont cumulables avec ceux de l’année suivante, soit 60 % et 20 %.

Les travaux de reconstruction consistent, à transformer des locaux à usage de bureaux en habitation ou encore à refaire un immeuble en ne conservant qu’une façade. Le coût de ces travaux ne doit pas excéder 10 % de la valeur vénale du patrimoine de la SCPI, contre 3 % auparavant. Si les travaux s’étalent sur deux ans le seuil est cumulable et passe alors à 20 %.

Les cessions doivent être approuvées par l’assemblée générale ordinaire des associés et l’immeuble ne doit pas avoir été acquis en vue d’une revente. La SCPI doit être propriétaire de l’immeuble cédé depuis au moins 6 ans à la date de cession. De même, les travaux d’agrandissement ou de reconstruction qui ont pu être réalisés doivent être achevés depuis au moins 6 ans. La valeur vénale cumulée des immeubles cédés au cours d’un exercice ne doit pas excéder 15 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la société. Toutefois, si aucune cession n’est réalisée au titre d’un exercice, ou au cours de deux exercices successifs, cette limite peut être cumulée avec celle de l’exercice suivant dans la limite de trois exercices consécutifs pour atteindre jusqu’à 45 % au total.

1.5 Son capital

Le capital d’une SCPI ne peut être inférieur à 760 000 euros. Il est divisé en parts, réparties entre les associés. Les parts sont nominatives et d’un montant minimum de 150 euros.

Le capital peut être fixe ou variable. L’information est donnée dans la notice d’information de la SCPI et reprise dans la plupart des documents.

1.6 Ses associés

Sont associés les porteurs de parts de la SCPI, chacun en proportion de son investissement. Chaque associé doit avoir reçu ou recevoir : les statuts ; la note d’information ; le rapport annuel pour chaque exercice ; le bulletin trimestriel, quatre fois par an. L’associé participe à la vie de la SCPI en prenant part aux votes des résolutions présentées au cours des assemblées générales.

La responsabilité financière des associés, illimitée dans une société civile classique, était limitée, dans les SCPI, à deux fois son apport en capital. Depuis la loi de sécurité financière du 1er août 2003, le risque (théorique) de l’épargnant a été ramené à la seule perte de son apport si l’assemblée générale des associés a autorisé que les parts fassent l’objet de démarchage financier.

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