OPCI

Le marché global des OPCI est estimé à 46 Mds d’euros à fin 2014. Les OPCI souscrits par le grand public représentent environ 2,2 Mds d’euros à fin 2014, contre 1,1 Mds à fin 2013 et 250 millions à fin 2011. Originellement prévu pour devenir le seul véhicule représentatif de la pierre papier, l’ordonnance a toutefois fait l’objet de quelques aménagements dont l’un deux autorise le maintien des SCPI. Ainsi, bien que moins connues que leurs prédécesseurs, les OPCI connaissent un très fort développement. Nous développerons ci-après leurs mécanismes, les avantages et les contraintes y afférents.

1.    Définition et formes juridiques

L’OPCI, Organisme de Placement Collectif Immobilier, est défini par l’ordonnance du 13 octobre 2005. C’est un fonds immobilier régulé dont le cadre juridique est largement inspiré de celui des OPCVM. Il est aussi soumis à un visa préalable de l’AMF. Son actif doit se trouver composé d’un minimum de 60% d’investissements à caractère immobilier. L’OPCI doit détenir au moins 10% d’actifs liquides pour pouvoir faire face aux demandes de retraits formulées par ses porteurs de parts.

 

Les OPCI ont pour objet d’investir à titre principal en actifs immobiliers. Afin de moduler leur exposition au risque immobilier, la réglementation les autorise à détenir, dans une certaine proportion, des actifs financiers destinés à améliorer le rendement de leur portefeuille immobilier et à assurer leur liquidité intrinsèque. Les OPCI bénéficient d’un cadre d’investissement plus large que celui des SCPI, celles-ci ne pouvant être investies que directement en immobilier locatif.

 

Au sein de la composante immobilière, les OPCI sont autorisés à recourir à de multiples formes d’investissement : immobilier direct (immeubles construits, en cours d’achèvement…) ou indirect (parts de sociétés à prépondérance immobilière, actions de sociétés immobilières cotées…).
De même, au sein de la composante financière, les OPCI peuvent détenir divers types d’instruments financiers ainsi que des actifs liquides (valeurs mobilières, dépôts…). Ils bénéficient par ailleurs, sous certaines conditions, de la faculté de conclure des contrats constituant des instruments financiers à terme et d’utiliser l’effet de levier en ayant recours à l’endettement.

 

Les OPCI évoluent dans un cadre légal et réglementaire orienté vers la sécurité de l’investissement. A l’instar des OPCVM, ce dispositif les soumet à des règles de fonctionnement sécurisées se traduisant pour l’essentiel par :
– le respect de ratios de diversification et de dispersion des risques ;
– l’intervention de professionnels (gestionnaire, experts immobiliers…) dont l’activité est réglementée par une autorité de tutelle ;
– le contrôle du produit (régularité de la gestion, information…) par des entités indépendantes du gestionnaire (dépositaire, commissaire aux comptes).

 

Les OPCI sont des organismes de placement à capital variable dont le mécanisme des souscriptions et des rachats est comparable à celui des OPCVM : les titres sont émis et remboursés à la demande des porteurs à la valeur liquidative.
Les OPCI ont l’obligation permanente de racheter à tout moment les parts ou actions de l’investisseur, selon des modalités prédéfinies. Pour leur permettre d’assurer cette liquidité, la réglementation les soumet corrélativement à l’obligation de détenir une proportion minimale d’actifs liquides.

 

Sous le terme d’OPCI, l’ordonnance prévoit deux formes juridiques :
Les Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable : SPPICAV
Les SPPICAV sont constituées sous forme de société anonyme. Elles relèvent du livre II du code de commerce sous réserve des dérogations et adaptations prévues par l’ordonnance du 13 octobre 2005.
Les souscripteurs sont qualifiés d’actionnaires. Ils peuvent s’exprimer au sein des assemblées générales sur la gestion et les événements majeurs de la vie de la société.

Les Fonds de Placement Immobilier : FPI
Les FPI sont des copropriétés composées d’actifs immobiliers, d’instruments financiers et d’actifs liquides. Les souscripteurs, qualifiés de porteurs de parts, ne peuvent provoquer le partage du FPI et ne sont tenus des dettes de la copropriété qu’à concurrence de l’actif du fonds et proportionnellement à leur quote-part. Contrairement aux SPPICAV, les FPI n’ont pas la personnalité morale ; ils sont représentés à l’égard des tiers par la société chargée de leur gestion.
Les porteurs ne disposent pas des droits conférés aux actionnaires. Ils sont représentés au sein du conseil de surveillance lequel a vocation à exercer un contrôle sur les modalités de la gestion du fonds sans pour autant s’immiscer dans celle-ci.

Indépendamment de la forme juridique retenue, il existe différents types d’OPCI :
OPCI de droit commun : assujettis aux principes généraux, notamment aux règles communes de composition d’actifs et de dispersion des risques. Ils sont plus particulièrement destinés au grand public.
OPCI à règles de fonctionnement allégées (RFA) : réservés à des investisseurs qualifiés et pouvant déroger dans certaines conditions aux limites applicables aux OPCI de droit commun. Ils peuvent être avec effet de levier ou non.
OPCI dédiés : réservés à 20 porteurs au plus ou à une catégorie d’investisseurs dont les caractéristiques sont définies par le prospectus. Ils peuvent être de droit commun ou RFA.
OPCI à compartiments : constitués de deux ou plusieurs compartiments si le règlement du FPI ou les statuts de la SPPICAV le prévoient. Chaque compartiment donne lieu à l’émission d’une ou plusieurs catégories de parts ou d’actions représentatives des actifs de l’OPCI.
OPCI multi-parts : OPCI (ou compartiment d’OPCI) au sein duquel peuvent être émises, si le prospectus le prévoit, plusieurs catégories de parts présentant des caractéristiques différentes : devises de libellé, commissions de souscription et de rachat, valeurs nominales, frais de gestion différents.

2.    Composition de l’actif

Conformément aux dispositions de l’article L214-90 du code monétaire et financier, les OPCI ont pour objet :
– l’investissement dans des immeubles, détenus de façon directe ou indirecte, qu’ils donnent en location ou qu’ils font construire exclusivement en vue de leur location, y compris en état futur d’achèvement ;
– toutes opérations nécessaires à leur usage ou à leur revente ;
– la réalisation de travaux de toute nature dans ces immeubles, notamment les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation et leur réhabilitation en vue de leur location ;
– accessoirement, la gestion d’instruments financiers et de dépôts.
– En précisant également que les actifs immobiliers détenus par les OPCI ne peuvent être acquis exclusivement en vue de leur revente, ces dispositions excluent la possibilité pour les OPCI d’effectuer des opérations de marchand de biens.

 

Composition de l’actif
L’ordonnance du 13 octobre 2005 définit la nature des actifs ainsi que les règles de composition et de diversification de ces actifs (article L214-93 comofi). Elle précise par ailleurs les autres opérations autorisées.
L’actif des OPCI se compose d’actifs immobiliers et d’actifs non immobiliers dans des proportions soumises aux deux contraintes suivantes :
– les actifs immobiliers détenus directement (immeubles…) ou indirectement (c’est-à-dire via des sociétés à prépondérance immobilière) représentent une proportion au moins égale à 60 % de l’actif ;
– les actifs liquides (dépôts et instruments financiers à caractère liquide) représentent un minimum de 10 % de l’actif.
Le solde est composé d’actifs financiers et d’autres actifs immobiliers non éligibles au quota de 60 %.
La définition des actifs immobiliers éligibles au quota de 60 % diffère selon qu’il s’agit d’un FPI ou d’une SPPICAV.
Dans le cas des FPI, il s’agit essentiellement des immeubles et des parts de sociétés non cotées à prépondérance immobilière dont les associés répondent du passif social au-delà de leurs apports (notamment des sociétés civiles immobilières).
Pour les SPPICAV, ces actifs sont complétés par des parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière non cotées dont la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports (notamment des holdings immobilières) et par des sociétés d’investissement immobilières cotées (SIIC).

 

Les autres opérations autorisées
Les OPCI sont autorisés à utiliser l’effet de levier en ayant recours à :
– des emprunts d’espèces dans une limite de 10 % des actifs non immobiliers ;
– un endettement dans une proportion égale à 40 % des actifs immobiliers.
La réglementation offre aux OPCI la possibilité de détenir, dans certaines limites, des instruments financiers à terme et de conclure des contrats de gré à gré ou sur un marché réglementé dans un objectif de protection (par exemple : couverture du risque de change, de taux…) ou d’exposition à un risque de marché (exposition complémentaire au marché immobilier via des futures, dynamisation des performances via une exposition au risque actions…).

3.    Fiscalité de l’OPCI

Les OPCI peuvent adopter deux régimes fiscaux différents permettant aux porteurs de choisir celui le plus adapté à leurs besoins. Ces régimes fiscaux se distinguent selon la forme juridique de l’OPCI.
La forme de société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (ou SPPICAV) offre aux porteurs la possibilité d’être assujettis au régime des revenus de capitaux mobiliers.
Sous la forme de fonds de placement immobilier (ou FPI), les porteurs relèvent essentiellement du régime des revenus fonciers.

Les développements qui suivent sont fondés sur les dispositions du Code général des impôts (CGI) en vigueur au 1er août 2014 et sont par conséquent susceptibles de changements dans le futur.

3.1    Imposition des actionnaires de SPPICAV

Au regard des revenus distribués
Les dividendes distribués par les SPPICAV aux personnes physiques sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu en tant que revenus de capitaux mobiliers. Lors du versement du dividende, un acompte d’impôt sur le revenu est en principe prélevé au taux de 21 % sous la forme d’une retenue à la source ; cet acompte s’impute sur l’impôt sur le revenu. Les dividendes de SPPICAV supportent également les prélèvements sociaux au taux global de 15,5 %.
Les dividendes distribués aux entreprises sont compris dans le résultat imposable à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).

Au regard des gains sur cessions ou rachats d’actions
Les gains réalisés par les actionnaires personnes physiques lors de la cession ou du rachat de leurs actions sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, après application sur la plus-value réalisée d’un abattement dont le taux est fonction de la durée de détention des actions : 50 % d’abattement si la détention est comprise entre deux ans et huit ans et 65 % d’abattement si la détention excède huit ans. Les plus-values supportent également les prélèvements sociaux au taux global de 15,5 %.

Les gains réalisés par les entreprises sont compris dans le résultat imposable à l’IR ou à l’IS.

3.2    Imposition des porteurs de FPI

Au regard des revenus distribuées
Lorsqu’elles bénéficient à des personnes physiques, les distributions effectuées par les FPI sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux suivant le régime fiscal correspondant à la nature des produits distribués :
– les revenus locatifs nets distribués par les FPI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui permet l’imputation des intérêts d’emprunt et des déficits fonciers dans les conditions ordinaires ;
– les revenus financiers distribués par les FPI sont imposés en tant que revenus de capitaux mobiliers. Lors du versement de ces revenus par le FPI, sauf cas de dispense, un acompte d’impôt sur le revenu est en principe prélevé au taux de 21 % (dividendes) ou de 24 % (intérêts) sous la forme d’une retenue à la source ; cet acompte s’impute sur l’impôt sur le revenu ;
– lorsqu’elles proviennent de la cession d’immeubles, les plus-values distribuées par les FPI sont imposées suivant le régime des plus-values immobilières, avec le bénéfice d’un abattement pour durée de détention sur 22 ans (s’agissant de l’IR) et sur 30 ans (s’agissant des prélèvements sociaux) ;
– lorsqu’elles proviennent de la cession de placements financiers (actions, obligations, parts d’OPCVM), les plus-values distribuées par les FPI relèvent du régime d’imposition des plus-values de cession de valeurs mobilières.
– Les produits distribués aux entreprises sont compris dans le résultat imposable à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).

 

Au regard des gains sur cession ou rachats de parts
Les gains réalisés par les personnes physiques lors de la cession ou du rachat de leurs parts relèvent du régime d’imposition des plus-values immobilières. Ces plus-values sont par conséquent soumises à l’IR au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux global de 15,5 %, après application sur la plus-value réalisée d’un abattement pour durée de détention qui conduit à une exonération progressive sur 22 ans (s’agissant de l’IR) et sur 30 ans (s’agissant des prélèvements sociaux). Lorsque la plus-value imposable excède 50 000 €, une taxe additionnelle est en outre exigible à un taux compris entre 2 % et 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

 

Les gains réalisés par les entreprises sont compris dans le résultat imposable à l’IR ou à l’IS.

4.    Avantages et contraintes

Les OPCI offrent les mêmes atouts que la SCPI :
– Une mise de fonds modeste pour un candidat à l’épargne immobilière,
– La stabilité d’un placement immobilier considéré sur le long terme et la constitution progressive d’un patrimoine fondé sur la pierre,
– La gestion déléguée à des professionnels,
– La mutualisation des risques,
– La distribution de revenus réguliers,

Tout en ayant également des avantages spécifiques :
Gestion plus souple, un OPCI pouvant investir dans des actifs immobiliers en direct mais également par le biais de parts de sociétés à prépondérance immobilière. Il peut recourir au crédit dans la limite d’un taux d’endettement de 40 % et réaliser plus facilement des opérations de valorisation de son patrimoine immobilier.
Liquidité améliorée, les porteurs de parts peuvent demander à tout moment au fonds de racheter leurs parts à la prochaine valeur liquidative, celle-ci étant établie sur la base d’expertises indépendantes annuelles réévaluées trimestriellement. C’est la raison pour laquelle la réglementation oblige l’OPCI à disposer en permanence de 10 % de liquidités, même si le fonds peut prévoir un délai de rachat allant jusqu’à 6 mois.
Fiscalité au choix. Chaque investisseur peut ainsi choisir le type de fiscalité correspondant le mieux à sa situation et à ses besoins. Pour les contribuables les plus fiscalisés, les SPPICAV sont en particulier le moyen de percevoir des revenus immobiliers avec une fiscalité allégée.

En préambule, l’investisseur doit, comme pour tout type d’investissement, définir le montant qu’il est raisonnable d’investir, en fonction de son patrimoine et de son horizon d’investissement.

 

Les risques liés à la détention d’immobilier en tant qu’investisseur dans un OPCI sont :
– Le risque en capital : la SPPICAV n’offre aucune garantie de protection de capital.
– Le risque lié aux investissements : les investissements étant réalisés principalement dans le secteur immobilier, ils connaissent les évolutions et aléas du marché. Il en va de même pour la partie des investissements placés dans les instruments financiers. Le niveau de risque dépend du profil et de la stratégie d’investissement de l’OPCI.
– Les risques liés à l’effet de levier : S’il s’agit d’un OPCI ayant recours à l’endettement, l’effet de levier recherché peut avoir un impact positif, mais aussi négatif. L’effet de levier augmente la capacité d’investissement, mais également les risques de perte.
– Le risque de contrepartie : c’est le risque de défaillance d’une contrepartie de marché (pour les actifs financiers) ou des locataires (pour les actifs immobiliers) conduisant à un défaut de paiement. Le défaut de paiement d’une contrepartie peut entraîner une baisse de la valeur liquidative et une situation de tension sur la trésorerie.
– Le risque de change : Les investissements réalisés hors de la zone Euro, si l’OPCI le prévoit, peut entraîner une baisse de la valeur liquidative.

La rentabilité d’un placement en parts d’OPCI est de manière générale fonction :
– des dividendes versés, celui-ci n’est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des variations des marchés immobiliers, des conditions de location des immeubles (notamment date de mise en location, niveau des loyers, taux de vacance).
– du montant du capital perçu, soit lors de la vente de parts, soit lors de la liquidation de l’OPCI. Ce montant dépendra de l’évolution du marché de l’immobilier commercial sur la durée de placement.

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