Frais et fiscalité

Parmi les 3 situations suivantes, laquelle est la plus intéressante :
– 2,5% de rendement sans fiscalité avec des frais de gestion,
– 3 % de rendement avec fiscalité et des frais de gestion,
– 5 % de rendement avec fiscalité et des frais de souscription.
Ces trois propositions sont un peu caricaturales des trois possibilités que sont l’assurance vie, l’immobilier en détention directe ou les parts de SCPI, mais elles ont pourtant l’avantage de mettre en exergue l’aversion souvent infondée que nous peuvent avoir les investisseurs pour les frais et la fiscalité. C’est bien le résiduel qui est à comparer et non le montant des frais. Ainsi, nous exposerons ci-après le niveau de fiscalité des SCPI ainsi que les frais afférents.

1-Frais appliqués à la SCPI

Un investisseur en SCPI, tout comme le propriétaire d’un actif immobilier, supporte des frais et charges pour l’acquisition d’un actif immobilier et la gestion du patrimoine.

Outre ces charges et frais immobiliers, le porteur de parts de SCPI rémunère la société de gestion pour l’accomplissement de sa mission. Les commissions versées sont expressément prévues par la réglementation et doivent obligatoirement faire l’objet d’une information précise dans les documents diffusés par la SCPI. Les statuts de la société civile de placement immobilier ou, à défaut, la note d’information mentionnent de façon précise l’assiette et le taux des commissions versées à la société de gestion.

L’article 422-11 du Règlement général de l’AMF prévoit en effet que « la société de gestion est rémunérée par trois types de commissions :
Une commission de souscription : Sur le marché des SCPI, les frais d’entrée oscillent généralement entre 8 et 10% TTC (moyenne constatée). Aussi, comparés aux frais de plus en plus réduits des assurances-vie ou de nombreux autres produits de placements, leur montant peut paraitre élevé. Il faut toutefois revenir à la base même du sous-jacent et se rappeler qu’une SCPI est une société qui va acheter de l’immobilier des bureaux, des murs de magasins, des commerces, des entrepôts. Ainsi, lorsque un investisseur se porte acquéreur d’un bien, il paie des frais de notaire (7%) voire même peut être un intermédiaire (4 à 5%). Les frais d’entrée sont assimilables à ces frais.

 

Les frais d’entrée sur les SCPI affichés peuvent donc paraitre élevés, mais ils ne sont en fait que le reflet des frais obligatoires dont tout investisseur ou acquéreur doit s’acquitter lorsqu’il acquiert de l’immobilier, que ce soit en direct ou via une Société civile.

 

Il y a toutefois une particularité à ces frais. En effet, et même si on les appelle « Frais d’entrée » ou « frais de souscription » ces frais ne seront en fait prélevés qu’à la sortie, au moment de la revente. En d’autres termes, 100% de votre épargne va travailler pendant la durée de détention des parts. C’est d’ailleurs pour cette raison que les professionnels conseillent de garder les parts de SCPI au moins 8 ans car cela devrait normalement vous permettre « d’amortir » ces frais grâce à la revalorisation des parts (liée à la revalorisation du parc immobilier de la SCPI dans le temps).

 

Une commission de gestion : Les frais de gestion rémunèrent l’activité des sociétés de gestion. Celles-ci gèrent au quotidien le fonctionnement de la société, du portefeuille immobilier et de la relation avec les locataires. Les revenus qui sont versés par la SCPI sont nets de frais de gestion, et de tout frais, même de taxe foncière.

 

Les frais de gestion (de 9 à 12%) correspondent à un pourcentage des loyers perçus et non sur l’encours global à la différence des frais de gestion des assurances vie, ce qui équivaut en moyenne à 0,55% à 0,65% de l’encours. Ainsi contrairement à d’autres produits financiers, il y a un alignement entre les intérêts de l’investisseur et ceux de la société de gestion.

 

Les frais de gestion servent également à payer la publication trimestrielle des résultats, le rapport annuel, à organiser les assemblées, à payer les experts immobilier qui procèdent à l’évaluation du patrimoine de la SCPI.

 

Une commission de cession : Calculée sur le montant de la transaction, la commission de cession ne concerne que les ventes de gré à gré (principalement les SCPI à capital fixe). Généralement payée par l’acheteur, elle est versée à la société de gestion pour le remboursement des frais de constitution de dossier liés au transfert des parts.

 

Les droits d’enregistrement font également partis des frais pouvant être supportés par le porteur de parts. Ils sont versés au Trésor Public par l’acheteur de parts. Ils ne concernent que les achats de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire. Ces droits correspondent à 5% du prix de la part (min. 25€). Les souscriptions de parts réalisées sur le marché primaire ne sont pas concernées par les droits d’enregistrement.

2-Fiscalité de la SCPI

Les SCPI relèvent du régime fiscal prévu à l’article 8 du Code Général des Impôts (CGI), ce qui signifie que leurs associés sont personnellement soumis à l’impôt à hauteur de leur part dans le résultat fiscal de la Société.

2.1-Fiscalité des revenus

Les associés personnes physiques perçoivent deux types de revenus, des revenus fonciers et des revenus financiers. Les revenus fonciers correspondent aux revenus locatifs tirés de la gestion du patrimoine de la SCPI, les revenus financiers correspondent quant à eux à la gestion financière qui est faite de la trésorerie.

L’associé, personne physique, est imposé principalement sur les revenus fonciers issus des loyers perçus par la SCPI diminués de l’ensemble des charges dus au cours de l’exercice. Celui-ci devra choisir entre le régime micro-foncier ou le régime réel.

2.1.1-Le régime micro-foncier

Si les revenus fonciers bruts perçus sont inférieurs à 15 000 € par an, il est possible d’opter pour ce régime. Le revenu imposable correspondant est alors fixé à une somme égale au montant de ces revenus diminués d’un abattement de 30%. Le montant est à déclarer en ligne BE sur la feuille d’impôt N°2042.

 

Le porteur de parts de SCPI peut opter pour le régime micro-foncier s’il remplit les conditions suivantes :
•    Etre propriétaire d’un bien immobilier dont il tire des revenus fonciers par une location nue
•    L’ensemble des revenus bruts fonciers perçus n’excède pas 15.000 € au titre de l’année d’imposition (SCPI + immeubles en direct)
•    Les parts de SCPI et l’immeuble détenu en direct ne doivent pas bénéficier d’un dispositif fiscal spécifique (Malraux, Pinel)
La SCPI peut, si l’ensemble des associés y adhère, ne pas distribuer l’intégralité du bénéfice de l’année en cours pour constitution des réserves. Il conviendra alors à l’associé de déclarer le bénéfice réalisé par la SCPI au cours de l’année et non celui distribué aux porteurs de parts.

2.1.2-Le régime réel

Si les revenus fonciers de l’investisseur sont supérieurs à 15.000 € par an, il est obligé d’opter pour ce régime. En revanche, il est possible d’opter pour ce régime même si les revenus fonciers sont inférieurs à 15.000 € par an en lieu et place du régime micro-foncier (CGI, art. 32-4). L’option est alors exercée de manière irrévocable pour une durée de trois ans.

 

L’investisseur peut avoir intérêt à opter pour le régime réel dans le cas où il a acheté ses parts de SCPI à crédit et que le montant des intérêts d’emprunt est supérieur à l’abattement de 30% appliqué dans le régime du micro-foncier.

 

La société de gestion de la SCPI se charge d’adresser chaque année le montant du revenu net à déclarer sur le formulaire spécial N°2044. Toutes les charges et frais de gestion sont donc déduits en amont par la société de gestion. Deux cas de figure sont dès lors possibles : un bénéfice (revenu foncier) ou une perte (déficit foncier).

 

Le bénéfice est soumis aux prélèvements sociaux de 15,5% puis imposé à hauteur de la tranche marginale d’imposition.

 

Dans le cas d’une perte, résultant de dépenses déductibles du revenu foncier mais autres que les intérêts d’emprunt, celle-ci peut être déduite du revenu global de l’associé dans une limite de 10.700 €. Au-delà de cette limite, la fraction du déficit supérieure n’est reportable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

 

En cas d’achat des parts de SCPI à crédit, le montant des intérêts d’emprunt n’est pas pris en compte dans le revenu foncier de la SCPI pour les besoins de la déclaration fiscale. En effet, la société de gestion ne gère pas les emprunts de ses porteurs de parts. Ces intérêts sont déductibles par le contribuable de ses revenus fonciers et viennent donc diminuer l’imposition de ces dits revenus. Cependant, les intérêts d’emprunts ne peuvent contribuer à la formation d’un déficit imputable sur le revenu global et sont uniquement reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

2.1.3-La fiscalité sur les revenus financiers

L’associé porteur de parts de la SCPI peut se voir demander à régler l’imposition sur les produits financiers issus des placements de trésorerie de la SCPI. Généralement, les revenus financiers distribués aux associés sont faibles.

 

Les revenus sont soumis au barème de l’imposition sur les revenus après application des prélèvements sociaux en vigueur. Il pourra opter pour le prélèvement libératoire si le taux de sa tranche marginale d’imposition est supérieur.

 

Concernant les associés résidents soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), des bénéfices agricoles (BA), des bénéfices non commerciaux (BNC), ou à l’impôt sur les sociétés (IS), les revenus réalisés par la société dont les parts sont inscrites à l’actif professionnel d’un associé sont imposables en fonction du régime d’imposition propre à l’activité de cet associé.

La quote-part des résultats sociaux qui revient aux associés personnes morales soumis à l’impôt sur les sociétés, est compris dans leur résultat imposable.

2.2-Fiscalité des plus values

2.2.1-Plus values sur cession d’immeuble

Lors de la vente par la SCPI d’un immeuble qu’elle possède depuis moins de 22 ans (30 ans pour les prélèvements sociaux), la plus-value éventuellement réalisée est imposable. La SCPI étant transparente fiscalement, les porteurs de parts sont donc redevables de l’impôt sur la plus-value.

 

En ce qui concerne les particuliers détenant les parts dans leur patrimoine privé, l’impôt est prélevé directement par le notaire et la société de gestion de la SCPI. Les associés n’ont pas de règlement à effectuer.

 

Pour les porteurs de parts soumis aux régimes des bénéfices professionnels (BIC, BA ou BNC) ou de l’impôt sur les sociétés, la situation est différente. Ils doivent inclure dans leur déclaration de résultat la quote-part de plus value qui leur est versée.

2.2.2-Plus-values sur les cessions de parts de SCPI

 

Lors de la revente des parts de SCPI, la plus-value correspond à la différence entre la somme provenant du produit de la vente et le prix d’acquisition des parts. Tout comme pour la fiscalité des biens détenus en direct, il faut tenir compte de l’abattement progressif soit :
•    6% d’abattement entre la 6ème et la 21ème année
•    4% d’abattement entre la 22ème année

 

En ce qui concerne les prélèvements sociaux l’exonération n’a lieu qu’à partir de 30 ans de détention. Avant cette date, les porteurs de parts bénéficient des abattements suivants:
•    1.65% d’abattement entre la 6ème et la 21ème année
•    1.6% d’abattement entre la 22ème année
•    9% d’abattement entre la 23ème et la 30ème année

 

Le taux d’imposition sur la plus value est de 19% et de 15,5% pour les prélèvements sociaux. Le montant de l’impôt sur la plus value est nul au delà de 30 années de détention.

 

Le gouvernement a ajouté via la loi de Finance rectificative pour 2012, une surtaxe selon le montant de la plus-value immobilière. Cette surtaxe est applicable aux plus values immobilières jusqu’au 31/12/2015 et est mise en place à partir d’un montant de plus values immobilières supérieures à 50 000€ :
–    De 50 001 € à 60 000 €        : 2%  de la plus value – (60 000 € -plus value) x 1/20
–    De 60 001 € à 100 000 €      : 2%  de la plus value
–    De 100 001 € à 110 000 €    : 3%  de la plus value – (110 000 € -plus value) x 1/10
–    De 110 001 € à 150 000 €    : 3%  de la plus value
–    De 110 001 € à 160 000 €    : 4%  de la plus value – (160 000 € -plus value) x 15/100
–    De 160 001 € à 200 000 €   : 4%  de la plus value
–    De 200 001 € à 210 000 €   : 5%  de la plus value – (210 000 € -plus value) x 20/100
–    De 210 001 € à 250 000 €   : 5%  de la plus value
–    De 250 001 € à 260 000 €   : 6%  de la plus value – (260 000 € -plus value) x 25/10à
–    Supérieur à 260 000 €          : 6%  de la plus value

Les cessions de parts de SCPI inférieures à 15.000 € sont assujetties à l’impôt contrairement aux cessions d’immeubles détenus en direct. Il en va de même pour les exonérations réservées à certains titulaires de pension de vieillesse ou d’invalidité.

 

Les frais d’acquisition sont pris en compte pour leur montant réel et non pas de façon forfaitaire.

 

Pour les associés soumis aux régimes des bénéfices professionnels (BIC, BA, BNC ou IS), les plus-values réalisées sont compensées avec les moins-values éventuelles et imposables selon le régime des plus-values professionnelles.(si la cession intervient dans les 2 ans, la plus value dite court terme est imposée à l’IR au barème progressif. Si la cession intervient après 2 ans, la plus-value dite long terme est imposée à 34,5%)

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