Avantage et contraintes des SCPI

Au fil des années, le succès des SCPI ne se dément pas. En effet, 2014 marque un nouveau record historique de collecte permettant donc à la capitalisation des SCPI de s’afficher, au 31 décembre 2014, à 32,87 milliards d’euros. Dans un contexte d’épargne ou les investisseurs cherchent un rendement pour financer leur retraite, les SCPI présentent un certain nombre d’avantages tout en ayant des contraintes modérées.

1.    Avantages de l’investissement SCPI

Indépendamment des analogies existant avec la situation d’un achat « en direct », le placement immobilier réalisé par le biais d’une SCPI présente plusieurs atouts spécifiques :

 

Répartition des risques : De par la mutualisation des risques, les risques locatifs sont fortement réduits. Les risques sont mutualisés grâce à l’investissement dans plusieurs biens de natures différentes, répartis géographiquement, avec une diversité de locataires et des secteurs d’activités différents. En cas de difficulté intervenue sur l’un des immeubles (vacance, impayé de loyers, sinistre…), l’effet négatif est donc dilué avec les autres revenus tirés des biens en location. Cette caractéristique doit être comparée avec le risque supporté par un investisseur détenant un seul actif en direct. Le principe de « mutualisation des risques » peut être renforcé par la réalisation par l’épargnant d’un investissement dans plusieurs SCPI distinctes.

 

Aucun souci de gestion : La gestion de la SCPI et de son patrimoine sont de la responsabilité exclusive d’une société de gestion spécialisée et nécessairement agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). L’investisseur se repose dès lors sur le professionnalisme reconnu de ces sociétés qui assument intégralement la fonction de gestion immobilière. Enfin, au-delà du fait que la gestion locative soit chronophage, il n’y a pas de veille juridique à mener, sur les normes, les aspects juridiques, les obligations du bailleur, vous êtes donc totalement déchargé des contraintes de gestion.

 

Diversification du patrimoine : Un particulier qui réalise un investissement locatif se limite, du fait des ressources dont il dispose, au secteur de l’habitation et dans son secteur d’habitation. L’investissement en SCPI permet aux associés d’accéder à différentes catégories d’immobilier (bureaux, pied d’immeubles et magasins, entrepôts, locaux d’activité et logements) et à différents secteurs géographiques (Paris, Ile de France, Régions et d’autres pays européens).

 

Facilité d’accès à un marché : L’achat de parts de SCPI autorise un accès au marché immobilier avec un ticket d’entrée modéré. Un investissement en part de SCPI peut être réalisé à partir de quelques milliers d’euros contre plusieurs dizaines de milliers d’euros pour un investissement en direct. Par ailleurs, s’agissant de parts sociales, il n’est pas nécessaire d’avoir recours à un Notaire contrairement à une vente directe. Les formalités de souscription sont assez réduites avec la signature de simples bulletins de souscriptions en 3 exemplaires.

 

Stabilité des locataires : Compte tenu du caractère professionnel de l’ensemble des investissements des SCPI de rendement et de capital, les baux sont des baux de 9 ans avec faculté du locataire à sortir aux périodes triennales, voir avec des périodes fermes de 6 ou 9 ans. Ainsi, il y a moins d’incertitude qu’en habitation ou les locataires ont juste un préavis de 3 mois à respecter, pouvant être réduit à 1 mois.

 

Un cadre légal et réglementaire : Préalablement à toute ouverture de capital, la société de gestion et la SCPI doivent obtenir un agrément de l’AMF, ce qui permet de garantir un cadre légal et réglementaire, tout en restant un organisme de tutelle et de contrôle. Par ailleurs, la SCPI a un devoir d’information auprès de ses porteurs de parts et doit ainsi publier un bulletin d’information trimestriel ainsi qu’un rapport annuel.

 

Revenus réguliers et élevés : Tout d’abord, il s’agit d’un rendement net (DVM) qui est versé par la SCPI car tous les frais ont déjà été déduits. Dès lors, avec un taux moyen net supérieur à 5% en 2014 (5,05%), le rendement des parts de SCPI n’a pas été inférieur à ce taux depuis 14 ans. L’investissement en parts de SCPI offre donc un rendement supérieur à un placement en immobilier direct sécurisé sur de grandes métropoles françaises. Par ailleurs, le versement trimestriel des DVM des SCPI contribue à la régularité des revenus.

 

Pas d’effort de trésorerie : Le mécanisme même de la SCPI contribue à éviter toute fluctuation de trésorerie et donc tout imprévu financier. En effet, le fait de prévoir des provisions pour gros travaux, de retenir les dépenses sur les revenus fonciers, mais également d’avoir un fonds de trésorerie au travers du report à nouveau (RAN) contribue à lisser les dépenses. Ainsi, l’investisseur n’a que des flux rentrants, il n’a aucune dépense à prévoir dans le cadre de la détention des parts de SCPI.

 

Une fiscalité identique à l’immobilier traditionnel : Bien qu’il s’agisse de dividendes compte tenu du fait que l’investisseur est porteur de parts sociales, le législateur considère ces revenus comme des revenus fonciers. Aussi, il est possible d’en déduire les intérêts d’emprunts dans le cadre d’une acquisition par emprunt ou des déficits reportables. Par ailleurs, les SCPI fiscales peuvent faire bénéficier aux porteurs de parts des dispositifs fiscaux existants, à savoir dispositif Pinel, Malraux ou de déficit foncier.

 

Optimisation patrimoniale : Contrairement aux produits financiers, l’achat de parts de SCPI, comme l’immobilier direct peut s’acheter en utilisant le levier du crédit. Par ailleurs, afin d’optimiser son patrimoine, les parts de SCPI peuvent faire l’objet d’une acquisition en démembrement, en séparant l’usufruit de la nue-propriété, qu’il s’agisse d’un démembrement temporaire ou viager. Enfin, les parts de SCPI peuvent être intégrées à certains contrats d’assurance vie afin d’en optimiser les revenus locatifs.

 

Liquidité de l’investissement : En organisant le marché secondaire en 2001, l’AMF a contribué à rendre le marché plus liquide. Ainsi, si les délais de récupération des fonds sont plus longs que sur le marché financier, ils sont toutefois plus courts qu’en immobilier direct (4 à 8 semaines contre 3 à 6 mois voir plus en fonction de la profondeur du marché). Les conditions de revente des parts dépendront du type de SCPI, à capital fixe ou variable.

 

Du sur mesure grâce à la divisibilité des parts : L’investissement et le désinvestissement peuvent être « calibrés » à tout moment. La SCPI permet à un épargnant de réaliser un investissement immobilier en rapport avec sa capacité de financement (par apport personnel ou par recours à un emprunt immobilier). Son « ticket d’entrée » peut se situer à un niveau inférieur à celui de l’acquéreur d’un bien immobilier en direct et l’acquisition peut être réalisée au fil de l’eau ou l’avantage fiscale optimisé. Inversement, l’investisseur peut ne céder qu’une partie de son placement, à hauteur des besoins rencontrés, alors qu’il n’est pas possible de vendre une partie d’un seul logement.

2.    Contraintes de l’investissement en parts de SCPI

Toutefois, bien que les parts de SCPI soient exemptes des contraintes de certains investissements, elle n’en conserve pas moins les risques de son sous-jacent, à savoir l’immobilier :

 

Risque de perte en capital : Le capital investi dans une SCPI ne peut être garanti. Comme en immobilier direct, la valeur investie évolue dans le temps et suit des cycles, qu’ils soient à la hausse ou à la baisse. Le prix des parts est lié à la valeur de réalisation (valeur de marché des actifs détenus), une baisse des prix de l’immobilier a donc un impact sur la valeur des parts. De même, concernant les SCPI à capital fixe, de mauvais résultats peuvent avoir une incidence sur le marché secondaire, les parts concernées présentant moins d’attrait. Toutefois, tant que les parts ne sont pas cédées, toute moins value n’est que latente et n’entraîne aucune perte réelle de capital.

 

Risque de perte de rendement : Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus locatifs (DVM) versés aux associés est due à la diminution du taux d’occupation ou à la baisse du montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut êtes toutefois contenue par une gestion active et notamment une diminution des dépenses ou l’usage du report à nouveau pour compenser la diminution du dividende.

 

Par ailleurs, les parts de SCPI possèdent des contraintes qui leurs sont propres :

Risque de liquidité des parts : Le risque de liquidité est la difficulté que peut rencontrer un porteur de parts à céder ses parts. La revente n’est pas garantie. Elle peut donc varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et de l’équilibre entre l’offre et la demande de parts de SCPI sur le marché secondaire.

 

Défaut du gestionnaire : Une défaillance de la société de gestion est toujours possible. Toutefois, la loi prévoit la possibilité de transférer la gestion d’une SCPI à une autre société de gestion agrée par l’AMF.

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