Fonctionnement de la SCPI

UNE SOCIETE DE GESTION EST-ELLE PROPRIETAIRE DES SCPI QU’ELLE GERE ?

Non, une société de gestion est le gestionnaire des SCPI. Les associés en sont les uniques propriétaires, ils lui confient la gestion et l’approuvent lors de chaque Assemblée Générale.

 

PEUT-ON CHOISIR LES IMMEUBLES LORSQU’ON SOUSCRIT DES PARTS DE SCPI ?

Non, tout le travail d’investissement de la SCPI est délégué à un professionnel agréé par l’AMF, à savoir la société de gestion. Chaque associé est néanmoins tenu informé de toute nouvelle acquisition via le bulletin trimestriel ou le rapport annuel.

 

LE REVENU ISSU DE MA SCPI EST-IL GARANTI ?

Non, le revenu d’une SCPI n’est pas garanti par la société de gestion. Il est en est de même si vous étiez propriétaire d’un appartement pour lequel le loyer ne peut être garanti dans sa valeur. La mutualisation du patrimoine de la SCPI permet néanmoins de percevoir un revenu stable et régulier puisque réparti sur différents immeubles et différents locataires.

 

APRES L’ACQUISITION, COMMENT SUIT-ON LA VIE DE LA SCPI ?

Vous recevez chaque année quatre bulletins trimestriels et un rapport annuel pour chaque SCPI détenue.

 

EN CAS DE BESOIN, PEUT-ON REVENDRE LES PARTS DE SCPI A TOUT MOMENT ?

Oui, le fait de détenir un patrimoine immobilier sous forme de parts permet, en cas de besoin, de mettre en vente à tout moment tout ou partie de son investissement. La vente s’effectue par le biais d’un marché réglementé. Le prix et le délai de cession restent dépendant des conditions de marché au moment de la cession. Seules les SCPI fiscales comportent une obligation de durée de détention liée à l’obligation de durée de location, à défaut il faudra rembourser l’avantage fiscal.

 

AU COURS DE LA VIE DU PLACEMENT, DOIT-ON PREVOIR UNE RESERVE PERSONNELLE POUR COUVRIR LES IMPREVUS LOCATIFS ?

Non, la SCPI prévoit des provisions (provisions pour créance douteuse, provisions pour grosses réparations et report à nouveau) afin de couvrir d’éventuels aléas locatifs. Cela permet de verser un dividende le plus régulier possible à chaque associé tout en évitant de les mettre à contribution.

 

COMMENT LA SOCIETE DE GESTION EST-ELLE REMUNEREE ?

La société de gestion se rémunère lors de votre achat par une commission de souscription (environ 10% soit l’équivalent des frais de notaire et d’agence pour une détention d’immobilier en direct), des frais de gestion annuels (environs 1 % des recettes de la SCPI), et enfin d’une commission de cession liée à la vente de vos parts de SCPI, constituant généralement des frais de dossiers fixes.

 

Y A-T-IL UN AGE MINIMUM ET MAXIMUM POUR SOUSCRIRE A DES PARTS DE SCPI ?

Non, la souscription de parts de SCPI est ouverte quel que soit votre âge, sous réserve d’en détenir la capacité juridique. Pour les personnes mineures, la signature d’un parent ou d’un tuteur est obligatoire.

 

QUEL EST LE ROLE DE LA SOCIETE DE GESTION ?

Le rôle de la société de gestion est de gérer l’ensemble du parc immobilier détenu par la SCPI. Elle s’occupe également du poste « Gestion des associés » qui comprend notamment l’organisation du marché des parts, la fiscalité et la distribution des revenus.

 

QUI ENCADRE ET CONTROLE LA GESTION DE LA SCPI ?

Il existe différents organes de contrôle et de surveillance autour de la SCPI :
– La Société de gestion qui est responsable de la gestion des immeubles et de la relation avec les associés.
– Le Conseil de surveillance, composé d’associés élus en Assemblée Générale, qui assiste la société de gestion, émet des préconisations, vérifie et contrôle les actes de gestion et rend comptes des observations aux associés.
– Le Commissaire aux comptes qui est chargé de vérifier et de certifier que les comptes de la SCPI sont « réguliers, sincères, et qu’ils donnent une image fidèle des opérations de l’exercice écoulé ».
– Une expertise immobilière régulière est réalisée par un ou plusieurs experts immobiliers indépendants. Ces expertises permettent notamment de définir la valeur de réalisation et la valeur de reconstitution de la SCPI.
– L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui délivre les agréments aux SCPI et à leur société de gestion, contrôle les documents destinés à l’information public et veille à la régularité des opérations effectuées sur les parts de SCPI et au respect des obligations professionnelles auxquelles sont astreintes les sociétés de gestion.

 

LE CAPITAL INVESTI EST-IL GARANTI ?

Non, le capital investi n’est en aucun cas garanti par la société de gestion. Il peut fluctuer à la hausse comme à la baisse, au même titre qu’un appartement détenu en direct.

 

LES PARTS DE SCPI SONT-ELLES COTEES EN BOURSE ?

Non les parts de SCPI ne sont pas cotées en bourse.

 

QUELLES SONT LES INFORMATIONS ET DROITS DONT JE DISPOSE EN TANT QU’ASSOCIE DE LA SCPI ?

L’associé est en droit d’accéder à l’ensemble des documents diffusés par la SCPI :
– les statuts ;
– la note d’information ;
– le rapport annuel ;
– les bulletins trimestriels d’informations.
L’associé possède également l’ensemble des droits afférents à la propriété de ses parts (droit aux bénéfices, droit de vendre ses parts, droit de vote aux Assemblée Générales, etc…)

 

QUELLE EST LA RESPONSABILITE D’UN ASSOCIE D’UNE SCPI ?

Les associés sont tenus des dettes et obligations sociales à hauteur de deux fois le montant investi en capital variable (souvent limitée au montant de sa part dans le capital de la société par les statuts) et dans la proportion du nombre de parts leur appartenant pour les investisseurs en capital fixe. Il est à noter qu’en cas de retrait de parts, les obligations continuent à courir pendant 5 ans.

 

COMMENT EST DETERMINE LE PRIX DE SOUSCRIPTION DES PARTS DE SCPI ?

Le prix de souscription est déterminé par rapport à la valeur de réalisation qui elle, est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la société, avec une marge de + ou – 10%.

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